«Базовые» ценности

Стремление обойтись без агентов при аренде жилья понятно и объяснимо: в большинстве случаев составить договор найма, понять его, обсудить детали с квартирным хозяином может любой образованный человек. Но возможно ли грамотно провести сделку купли-продажи объекта в одиночку? Ведь это, по сути, покупка целого пакета документов, и любая ошибка может стоить огромных денег.

Как отмечает Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры», после кризиса вдвое выросло количество клиентов компании, которые приходят не от агентств недвижимости, а «сами по себе»*. Это означает, что покупатели недвижимости либо сами подбирают себе квартиру (дом, участок), либо на каком-то определенном этапе проводят юридическое сопровождение сделки: после внесения аванса, задатка; для проверки документов на квартиру, для регистрации сделки и так далее.

Такая тенденция обусловлена несколькими факторами. Первый: большое распространение получили базы данных объявлений о купле-продаже жилья. Эти базы доступны для любых пользователей. Как рассказал Сергей Малышев, руководитель отдела продаж в Инновационной группе WinNER, для частных пользователей подача объявлений бесплатна. Объявление о купле-продаже находится в базе 50 дней, об аренде — 9. Помимо этого, результаты поиска объектов по Базе WinNER помогают адекватно оценить свой объект благодаря большой выборке. Например, рядом с метро «Семеновская» в продаже находится свыше 600 квартир; всегда можно найти варианты, похожие на ваш, и самостоятельно определиться с ценником (или понять, завышена ли цена на объект, который вы хотите купить). А затем бесплатно же опубликовать объявление. Риэлторы объявления своих клиентов подают в ту же самую Базу WinNER (сегодня ей пользуется большинство агентств в Москве).

Второй фактор: как считает Надежда Карабчевская, сейчас, когда цены на недвижимость не меняются несколько раз в неделю или даже в сутки (как это бывало до кризиса, особенно в 2007 году), потребность в риэлторе как в переговорщике и даже психологе постепенно отпадает.

Помимо этого, подчеркивает директор центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО» Виталий Ус, риэлтор, по сути, не несет ответственности за сопровождение сделки. Он, как правило, подбирает варианты квартир, представляет интересы клиента при переговорах с продавцом/покупателем. Но поскольку его цель — получить комиссию, то есть завершить сделку, агент часто не вдается в нюансы, может что-то не проверить, чему-то не уделить должного внимания. За то, что впоследствии сделка может быть признана недействительной, риэлтор не понесет никакого наказания. Поэтому даже «проверенные» риэлтором квартиры при покупке или после сделки лучше застраховать.

Понимание этого факта, как и того, что агенты по недвижимости, не являясь по профессии юристами, вряд ли мониторят изменения законодательства, судебную практику, постепенно приводит к тому, что люди отказываются от услуг риэлторов. А юридическое сопровождение сделки все чаще заказывают отдельной услугой. Так, по словам Виталия Уса, сегодня до 40% сделок с недвижимостью совершается гражданами без участия агентств недвижимости (но эта цифра включает в себя частных маклеров), а в следующем году может вырасти до 50%.

Многих отпугивает стоимость риэлторских услуг. «В нашей компании полное юридическое сопровождение сделки стоит 40 тыс. руб. по Москве и 50 тыс. — по Подмосковью, — говорит Надежда Карабчевская. — Тогда как агентства недвижимости просят за свои услуги 2-8% от стоимости объекта, а еще чаще, если объект не очень дорогой, — сумму не ниже 120-130 тыс. руб.».
Время — деньги

С приведенными фактами спорить трудно. Но скажем несколько слов и в защиту агентов: не все они зря едят свой хлеб. Более того, частные маклеры, давно работающие на рынке недвижимости, зарабатывают благодаря рекомендациям своих прежних клиентов, а значит, работают хорошо, годами не имея нареканий.

Как бы там ни было, агент получает свои деньги за то, что экономит время клиента. Вы можете всего лишь оставить свою заявку с параметрами желаемой квартиры, а просматривать базы данных и ездить на просмотры (по крайней мере первичные, чтобы отсечь заведомо неподходящие варианты) будет агент. Кроме того, риэлтор стоит в очередях за различными справками в многочисленные учреждения. Это существенная экономия времени и нервов клиента. Да и не всякий покупатель добудет нужную бумагу: что греха таить, агенты пользуются связями, которые наработаны годами.

Таким образом, позволить себе обойтись без агента может разве что человек со свободным графиком работы или имеющий личного помощника, которому можно все это поручить. Таких людей немного даже в Москве.

Поэтому риэлторский бизнес, безусловно, не умрет. Просто, скорее всего, агентства недвижимости и частные риэлторы сами постепенно откажутся от юридического сопровождения сделок и проверки объекта «на чистоту», предоставив это профессиональным юристам. А сами клиенты смогут обходиться без консультантов разве что после пятой-шестой сделки купли-продажи, когда накопится собственный бесценный опыт. Но кто, помимо инвесторов, покупает и продает квартиру чаще одного-двух раз за всю жизнь? То-то и оно…